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家を买う?购入する前に知っておきたい住まい関连の诸制度

家の买い替えと税金(譲渡损失の缲越控除)

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买ったときより安くしか売れない场合所得税が軽くなる

マイホームの买い替えをするために家を売ったけど、买ったときより安くしか売れなくて损してしまった……。マイホームの买い替えでこのような「譲渡损失」が生じた场合、所得税や住民税が軽减される制度がある。これを「买い替え时の譲渡损失の缲越控除(マイホームを买い替えた场合の譲渡损失の损益通算及び缲越控除の特例)」という。

この制度は、家を売った年の所得税を计算する际、「给与所得や事业所得から譲渡损失を控除できる」というもの。売った年の所得より譲渡损失が大きいときは、控除しきれなかった分を翌年以降に缲り越し、最长3年间(トータルで最长4年间)にわたって控除できる。なお、この制度は所得税だけでなく、翌年分の住民税(所得割分)にも适用される。例えば、给与所得が600万円で、譲渡损失が1000万円発生した场合、売った年は所得600万円から、损失のうち600万円分控除となり所得はゼロ、所得税と翌年の住民税もゼロになる。さらに売った翌年は、所得600万円から前年控除できなかった损失400万円を控除できるのだ。

なお、マイホームの売却のみを行う场合も「譲渡损失の缲越控除」の制度があるが、买い替え対象の制度とは譲渡损失の计算方法や适用条件などが异なるので注意しよう。

>>>「売って损した时の税金の特例」も并せてお読みください

缲越控除と住宅ローン控除との并用も可能

「买い替え时の譲渡损失の缲越控除」の主な适用要件は以下の通り。なお同制度は、「住宅ローン控除」との并用もできる。ただし、譲渡损失との相杀によって所得がゼロになった年は住宅ローン控除が适用されないので注意しよう。

  • 自分が住んでいる自宅を売却すること。以前住んでいた自宅の场合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。
  • 売却の年の1月1日时点での所有期间が5年超。
  • 売却の年の前年1月1日から売却の年の翌年12月31日までの间に、床面积(登记簿面积)50平米以上の住宅を取得すること。
  • 买い替え先の住宅を取得した年の翌年12月31日までの间に入居または入居する见込みであること。
  • 买い替え先の住宅を取得した年の12月31日时点で、その住宅用に返済期间10年以上の住宅ローンを借りていること。

「譲渡损失の缲越控除」の适用を受けるためには、売った年分の所得税について「确定申告」をしなければならない。また翌年以降、缲越控除を受ける场合も确定申告が必要だ。なお、同制度は2019年12月31日までに売却し买い替える住宅について适用される。(2020年度の税制改正において、适用期限の2年延长が検讨されている)

最终更新日:2019年12月19日
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